-
براغ
من 12-05-2024 الى 16-05-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
برشلونة
من 12-05-2024 الى 16-05-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
المغرب
من 09-06-2024 الى 13-06-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
الخبر
من 23-06-2024 الى 27-06-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
الرياض
من 30-06-2024 الى 04-07-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
جنيف
من 30-06-2024 الى 04-07-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
الكويت
من 07-07-2024 الى 11-07-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
سنغافورة
من 28-07-2024 الى 01-08-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
سنغافورة
من 28-07-2024 الى 01-08-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
كوالالمبور
من 04-08-2024 الى 08-08-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
كوالالمبور
من 04-08-2024 الى 08-08-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
عمان
من 18-08-2024 الى 22-08-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
المغرب
من 25-08-2024 الى 29-08-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
البحرين
من 01-09-2024 الى 05-09-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
البحرين
من 08-09-2024 الى 12-09-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
جاكرتا
من 15-09-2024 الى 19-09-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
ميونخ
من 22-09-2024 الى 26-09-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
الخبر
من 29-09-2024 الى 03-10-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
اسطنبول
من 29-09-2024 الى 03-10-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
شرم الشيخ
من 06-10-2024 الى 10-10-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
بيروت
من 13-10-2024 الى 24-10-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
سنغافورة
من 20-10-2024 الى 24-10-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
مدريد
من 27-10-2024 الى 31-10-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
بيروت
من 17-11-2024 الى 21-11-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
لندن
من 17-11-2024 الى 21-11-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
البحرين
من 24-11-2024 الى 28-11-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
ابو ظبي
من 01-12-2024 الى 05-12-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
المغرب
من 08-12-2024 الى 12-12-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
جنيف
من 22-12-2024 الى 26-12-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
الكويت
من 22-12-2024 الى 26-12-2024التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
-
برشلونة
من 29-12-2024 الى 02-01-2025التفاصيل- كود الدورة : 2655 المدة : أسبوع
أساسيات التقييم العقاري
- القسم : برامج تخطيط الصيانة و إدارة الأصول و الممتلكات
- الكود : 2655
خواص السوق العقارى :
هو سوق يتميز بالخواص التالية :
المنتجات قابلة للتبادل .
يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .
تدخل قليل جداً من الحكومة .
سهولة توفير المنتج و سهولة نقله .
السوق العقارى غير كفء فخواصه كالتالي :
المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .
عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .
فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان لتخلق " سوق بائعين " أو " سوق مشترين " .
السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية – قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .
العقارات لا يمكن نقلها .
للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .
المحاور الرئيسية :
خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :
عدم قابلية نقل العقارات .
توافر المعلومات .
تحليل السوق .
الطاقة الاستيعابية.
تكلفة التمويل .
مصادر رأس المال و أنواع القروض :
تمويل قصير الأجل - لمشاريع الإنشاء Construction Loan
تمويل طويل الأجل - Mortgage
تعريف سعر السوق ؟ Market Price
البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .
كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .
تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .
الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .
الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .
العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :
عوامل طبيعية و بيئية
عوامل اقتصادية
القوانين الحكومية
الظروف الاجتماعية
أسس تحديد القيمة Value Principles
التوقع :- Anticipation
الاتزان : Balance
التغير : Change
المنافسة Competition
التوافق Conformity
المساهمة Contribution
المراحل العقارية:
مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .
مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .
انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .
الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ).
تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :
هدم العقار و بيع الموقع الخالي.
هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .
إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .
ممكن فعلياً Physically Possible
مسموح قانوناً Legally Permitted
له جدوى اقتصادية Economically Feasible
يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive
طرق التقييم التقليدية :
حساب قيمة الأرض استخدام تحليل " أعلى و أفضل استخدام " وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .
حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر – خاصة للأعمال الغير مكتملة –أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء – و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .
حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد(PhysicalDeterioration )
المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا , و متى , و كيف تتحكم بعض العوامل فى تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى حول قيمة العقار .
أسس عملية التقييم :
الموقع , المباني الموجودة .
تحديد نوع ملكية العقار المقيم .
تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .
تحديد الغرض من التقييم – و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .
تحديد تاريخ التقييم .
تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع